Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Купила квартиру по договору паевого взноса, квартиру должны были сдать во II квартале 2016 года, но сейчас сдачу перенесли на II квартал 2017 года (квартиру взяла в ипотеку). Скажите, пожалуйста, при расторжении договора могу ли я вернуть всю внесенную сумму? Хотя в договоре сказано, что в случае выхода члена кооператива и расторжения договора ЖСК удерживает 20% от внесенных денежных средств. Спасибо.

Привлечение средств граждан на строительство многоквартирного жилья путем создания кооператива и заключения договоров паевых взносов действительно допускается законом, в том числе и знаменитым законом ФЗ-214 (п.3, ст. 1, ФЗ-214). Но именно в этом пункте говорится о том, что деятельность этих кооперативов регулируется отдельными законами. Это значит, что те защитные функции, которые обеспечивает ФЗ-214, применительно к договорам долевого участия (ДДУ), не применяются к договорам паенакопления, которые заключают в жилищных кооперативах.

Другими словами, перенос сроков сдачи дома не влечет ответственности кооператива перед пайщиком (в отличие от договоров ДДУ). И все возможности по дополнению, изменению и расторжению договора паевого взноса определяются уставом кооператива и текстом самого договора.

Если в тексте договора паевого взноса есть условие об удержании 20% суммы от внесенных денежных средств при расторжении договора пайщиком, и пайщик под этим подписался, то так тому и быть. В данном случае оснований для требований возврата полной суммы внесенных средств у Вас нет. Наличие ипотеки здесь роли не играет.

Согласно действующему законодательству, Вы вправе в добровольном порядке прекратить свое членство в ЖСК на основании заявления, направленного в адрес ЖСК. В этом документе Вы уведомляете кооператив о выходе и требуете выплатить внесенный Вами взнос. Такое заявление необходимо направить ценным письмом с уведомлением о вручении, чтобы в дальнейшем можно было подтвердить сам факт отправки, либо иным способом, подтверждающим факт направления и получения заявления адресатом. В данном документе Вы можете указать на тот факт, что нарушен срок сдачи объекта.

Порядок возврата паевого взноса должен быть определен уставом ЖСК. При этом уставом ЖСК не может быть предусмотрен срок  возврата, превышающий  2 месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива. Если же кооператив не возвращает сумму внесенного пая, Вы может попробовать вернуть эту сумму через суд. Также Вы вправе требовать уплаты процентов за пользование денежными средствами с того момента, когда ЖСК будет обязан вернуть Вам денежные средства в размере внесенной части пая.

Что касается удержания ЖСК 20% от суммы внесенного паевого взноса, вопрос неоднозначный. Необходимо изучить формулировку пункта договора, устанавливающего право ЖСК удерживать часть денежных средств, а также положения устава. К сожалению, при вынесении решений суды часто исходят из того, что действует принцип свободы договора, и что закон не содержит норм, которые запрещают ЖСК удерживать часть внесенного пая. Более того, в законе предусмотрено право ЖСК самому определять в уставе условия выплаты пая.


В связи с тем, что сегодня деятельность ЖСК имеет очень слабую законодательную базу, пайщики ЖСК очень часто оказываются в ситуации, когда строительство «заморожено» на неопределенный срок, либо срок окончания строительства несколько раз переносится.

Одним из невыгодных для пайщиков условий при схеме ЖСК является как раз удержание штрафа при расторжении договора. Условия расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств определяются уставом кооператива, повлиять на содержание которого пайщики не могут. Мало того, цена договора также не является окончательной и за время строительства может быть неоднократно изменена застройщиком в одностороннем порядке.

В любом случае, решив расторгнуть договор, пайщику необходимо направить в ЖСК претензионное письмо с требованием исполнить договор, то есть передать квартиру, либо вернуть уплаченные денежные средства. Поскольку выполнить это требование ЖСК не может, следующим шагом будет обращение в суд. Гарантировать возврат внесенных средств в полном объеме не сможет ни один юрист. Однако если застройщик длительное время не исполняет обязанности по строительству, то в судебном порядке можно потребовать штрафные санкции. Также Вы можете попытаться оспорить условия договора, ущемляющие Ваши права. Однако решение будет вынесено на усмотрение суда.

В случае нарушения сроков строительства объекта Вы вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в связи с ненадлежащим исполнением обязательств контрагентом и существенным нарушением условий договора.

При расторжении договора по этому основанию суд может не только взыскать с Вашего контрагента все выплаченные ему денежные средства, но и убытки (например, проценты по ипотеке), которые Вы понесли.

Условие об удержании 20% от цены договора может быть применено только в том случае, если договор расторгается по инициативе или по вине пайщика при отсутствии вины со стороны застройщика. В случае, если застройщик нарушил условия договора, перенес сроки, и Вы эти изменения не согласовали, то денежные средства подлежат возврату в полном объеме.


Судя по договору паевого взноса, для покупки квартиры Вы вступили в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Честно говоря, это далеко не лучший способ приобретения жилья в собственность в многоквартирном доме, и вот почему. Потребительский кооператив, коим и является ЖСК, создается путем добровольного объединения граждан для определенных целей. В данном случаем — для постройки жилого дома и приобретения квартир. Соответственно, по общему правилу на Ваши взаимоотношения с кооперативом не распространяется Закон о защите прав потребителей. Взаимоотношения участника кооператива с кооперативом регулируются уставом кооператива и договором о внесении паевого взноса. Взаимные обязательства ЖСК и его участника как в период нахождения в кооперативе, так и при выходе участника из кооператива, также регулируются уставом и договором о внесении паевого взноса. Поэтому, оценивая обязанности сторон при одностороннем расторжении Вами договора и выходе из ЖСК, суд будет руководствоваться именно этими документами. И если в них указано, что при одностороннем расторжении договора кооператив удерживает в качестве штрафных санкций 20% паевого взноса, то у суда не будет оснований взыскать в Вашу пользу эти деньги.

Другой вопрос — если Вы докажите в суде, что по сути, став членом ЖСК, Вы не объединились с другими его участниками для достижения каких-либо целей, а заключили обычный гражданско-правовой договор в целях приобретения квартиры для собственных нужд. Просто это был так называемый договор присоединения (это когда Вы не можете каким-либо образом влиять на условия и форму договора, а заключаете только тот договор, который предоставила другая сторона). В таком случае у Вас будет шанс воспользоваться нормами Закона о защите прав потребителей, в частности нормами, определяющими Ваши права и регулирующими ответственность застройщика при просрочке исполнения договора. В частности, Вы сможете настаивать на расторжении договора, и штрафные санкции уже могут быть взысканы с застройщика в Вашу пользу.

На самом деле ЖСК очень часто переносят сроки  сдачи домов. Так как у них нет никакой ответственности за это перед пайщиками. А есть только экономическая целесообразность с точки зрения получения прибыли от строительства. Напрямую расторгнуть договор о покупке пая с возвратом денежных средств без уплаты штрафных взносов невозможно. Можно отстаивать свои интересы в суде, доказывая, что были введены в заблуждение по каким-то параметрам. Но не факт, что суд примет Вашу сторону. А услуги хорошего адвоката тоже стоят дорого. Единственный способ избежать уплаты штрафов — перепродать пай (квартиру) другому покупателю. Только необходимо смотреть, какие именно условия переуступки пая прописаны в Уставе ЖСК.

Важно помнить, что любая конфликтная ситуация, в первую очередь, плохо скажется на Вас, так как любые действия с паем возможны только при участии самого кооператива. Если Вы покупали жилье год или два назад на начальном этапе строительства, и дом действительно хороший, то Ваша квартира на данный момент выросла в цене на 20-30%. Так что, найдя покупателя и переуступив ему пай, Вы мало того что выручите уплаченные деньги, но еще и получите прибыль. Хотя,  к сожалению, не все стройки одинаково доходны.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *